Jaring Kaliresi Weblog

October 17, 2008

Benarkah konsumen rumah susun dirugikan ?

Filed under: Artikel — jaringkaliresi @ 5:47 am
Tags:

Akhir-akhir ini banyak calon pembeli rumah susun sederhana milik atau dikenal dengan rusunami merasa kecele bahwa ternyata mereka seperti membeli kucing dalam karung yang gak jelas nanti rusunaminya seperti apa dan bagaimana kelanjutannya. Bayangkan saja, pada waktu pengembang mulai memasarkan rusunami saat pameran hunian bersubsidi pada April 2008 berbondong-bondong masyarakat kelas menengah keatas membeli rusunami yang tersebar hampir di seluruh Jabodetabek meskipun ada beberapa lokasi favorit yang terletak di Jakarta Pusat, Jakarta Timur dan Jakarta Selatan. Pengembang tidak siap dengan membanjirnya peminat rusunami sehingga over permintaan akibatnya pengembang dengan segala upaya menambah ketinggian lantai tanpa memperhatikan aspek-aspek legal seperti surat ijin dari pemerintah pusat/daerah atau instansi/departemen terkait, yang penting laris manis dan habis terjual/sold out bahkan terus berkembang hingga pengembang memasarkan menara/tower tambahan meskipun tanpa ijin dari pemerintah. Dan anehnya lagi masyarakat tetap berminat dengan alasan mumpung ada apartemen murah, kapan lagi bisa beli ? Mumpung harga belum naik, kan BBM udah naik ?.

Setelah proses pembelian unit rusunami berjalan sebulan dua bulan, konsumen baru menyadari bahwa mereka merasa dirugikan. Lho kok baru sadar ? Apa waktu beli di hipnotis ? Masa iya sih ? Diskusi dan informasi yang berkembang di surat elektronik/mailing list, web, maupun blog menunjukkan bahwa konsumen mulai menyadari akan hak-hak sebagai pembeli/ konsumen rumah susun yang dilanggar oleh pengembang dengan berbagai dalih. Sebagai contoh adalah PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli, ketinggian menara, biaya fasilitas, biaya peningkatan mutu yang pada akhirnya harga jual tidak sesuai dengan ketetapan pemerintah.,
PPJB atas satuan rumah susun/rusun disebut juga apartemen baik sederhana maupun apartemen mewah seringkali merupakan sesuatu yang sangat amat rahasia sehingga draft PPJB sangat sulit didapat untuk dipelajari sebelum konsumen rusun/apartemen melakukan pembelian. Pengembang selalu beralasan bahwa PPJB sudah sesuai standar baku sehingga tidak perlu dipelajari lagi oleh pembeli. Namun pada kenyataannya banyak atau hampir semua pembeli rusunami terjebak dalam permainan pengembang yang menggunakan PPJB sebagai salah satu senjata yang paling ampuh.

Pemerintah sebenarnya telah menetapkan aturan melalui Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat/Kemenpera No. 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun. Keputusan ini juga disampaikan kepada :Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional;Gubernur Bank Indonesia;Para Gubernur KDH Tk. I se Indonesia;Para Bupati/Walikotamadya KDH Tk. II se Indonesia;Direktur Utama PT. Bank Tabungan Negara (Persero);Direktur Utama PT. Bank Papan Sejahtera;Ketua Umum DPP Real Estate Indonesia;Ketua Ikatan Notaris Indonesia;Ketua Lembaga Konsumen Indonesia;Ketua Lembaga Kajian Perumahan dan Permukiman Indonesia.
Dengan tujuan agar masing masing instansi/lembaga terkait mematuhi dan melaksanakan keputusan ini.

Setidaknya PPJB memuat 5 hal yang salah satunya adalah kewajiban Pengusaha pembangunan perumahan dan permukiman (pengembang) :
a.Sebelum melakukan pemasaran perdana, WAJIB melaporkan kepada Bupati/Walikota dengan TEMBUSAN Menpera;Laporan dilampiri : Salinan Surat persetujuan prinsip, Salinan bukti keputusan pemberian ijin lokasi, Bukti pengadaan & pelunasan tanah, Salinan IMB & Gambar denah pertelaan yang mendapat pengesahan dari Pemda setempat.
b.Selanjutnya pengembang menyediakan dokumen pembangunan antara lain : Setifikat hak atas tanah, rencana tapak, gambar rencana arsitektur, rencana struktur beserta perhitungannya, gambar rencana yang menunjukkan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
c.Menyelesaikan bangunan sesuai dengan standar yang diperjajikan.
d.Memperbaiki kerusakan yang terjadi dalam waktu 100 hari setelah berita acara penyerahan satuan rumah susun ditandatangani dengan ketentuan tanggung jawab pengusaha dibatasi disain dan spesifikasi dan kerusakan yang terjadi bukan disebabkan kesalahan pembeli;
e.Bertanggung jawab terhadap cacat tersembunyi yang baru diketahui di kemudian hari;
f.Menjadi pengelola sementara sebelum terbentuk PPRS;
g.Jika terjadi force majuer pada saat pembanguan diluar kemampuan pengusaha & pembeli, pertimbangan utama menyelesaikan pembanguan satuan rumah susun;
h.Menyiapkan akta jual beli, yang ditandatangani dihadapan Notaris/PPAT, selanjutanya Notaris/PPAT bersama pengusaha mengurus agar pembeli memperoleh sertifikat HMSRS;
i.Menyerahkan satuan rumah susun termasuk fasum dan fasos pada tanggal ditetapkan, dan jika pengusaha belum dapat menyelesaikan, diberi kesempatan menyelesaikan pembangunan dalam jangka waktu 120 hari kalender. APABILA MASIH TIDAK TERLAKSANA, PPJB BATAL TANPA PERLU DIMINTA KEPUTUSAN PENGADILAN ATAU BADAN ARBITERASE dan kepada pengusaha DIWAJIBKAN MENGEMBALIKAN PEMBAYARAN UANG yang telah diterima dari pembeli DITAMBAH DENDA DAN BUNGA sesuai suku bunga bank.

Namun dalam kenyataan yang terjadi, PPJB tidak sesuai dengan pedoman PPJB Pemerintah/ Kemenpera. Artinya, PPJB dibuat sesuai dengan keinginan pengembang tanpa memperhatikan dan mempertimbangkan hak-hak konsumen. Seperti salah satu pasal dengan beberapa ayat PPJB rusunami di Jakarta Selatan yang sudah standar baku pengembang nomor wahid di Indonesia :
1.Kedua belah pihak dengan ini saling mengikatkan diri, untuk nantinya segera setelah kewajiban-kewajiban yang dimaksud dalam pasal……dipenuhi atau dilaksanakan oleh masing-masing pihak, maka Pihak Kedua akan membeli dan menerima penyerahan atas 1 (SATU) UNIT Satuan Rumah Susun dengan jenis, tempat/lokasi, dan luas sebagaimana dimaksud dalam ……………lampiran Perjanjian ini.
2.Hak milik atas Satuan Rumah Susun meliputi dan merupakan satu kesatuan dengan hak atas Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama sesaui dengan Nilai Perbandingan Proporsional.
3.Luas Satuan Rumah Susun adalah luas yang tertera dalam Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan apabila terdapat perbedaan luas antara luas yang tercantum dalam Perjanjian ini dengan luas dalam Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, maka kedua belah pihak setuju dan sepakat untuk tidak mengadakan klaim (tuntutan atau gugatan) apapun.
4.Untuk penghitungan Biaya Pemeliharaan, kedua belah pihak setuju untuk tunduk kepada luas yang tercantun dalam Perjanjian ini.
Dalam ayat 3 tersebut diatas memberi peluang bagi pengembang untuk melakukan penyimpangan luas rusunami demi menghemat bahan bangunan atau meraup keuntungan lebih besar. Jika saja ada penyimpangan seluas 1 meter persegi per unit dikali asumsi 50 unit per lantai dikali asumsi 20 lantai setiap menara dikali jumlah menara dikali asumsi harga per meter sekitar 5 jutaan. Sebesar itulah pengembang bisa “menghemat” dengan satu ayat saja.

Dalam hal keterlambatan menyebutkan perihal Keterlambatan(Kelalaian) Pembayaran dan Urutan Pembayaran Dalam Hal Keterlambatan Pembayaran
1.Segala akibat hukum yang timbul karena pembayaran yang tidak dilakukan menurut ketentuan dalam Perjanjian ini merupakan resiko dan tanggung jawab Pihak Kedua.
2.Jika Pihak Kedua lalai atau tidak membayar angsuran dan/atau kewajiban pembayaran lainnya berdasarkan Perjajian ini pada waktu dan jumalah yang telah ditentukan, maka Pihak Kedua wajib membayar kepada Pihak Pertama denda sebesar 4% (empat persen) per bulan yang dihitung dari jumlah angsuran maupun kewajian pembayaran lainnya yang terlambat atau kurang pembayarnnya.
Bandingkan jika Pngembang yang lalai atau mengalami keterlambatan dalam Pembangunan dan Penyerahan :
1Pihak Pertama berjanji untuk melaksanakan pembangunan atas Rumah Susun menurut gambar denah bangunan dan spesifikasi yang ditandatangani oleh kedua belah pihak sebagaimana dalam……….Perjanjian ini dan sesuai pula dengan peratutan perundang undangan yang berlaku, termasuk kententuan mengenai tata tertib pembangunan rumah susun dalam wilayah DKI Jakarta.
Dalam hal terjadi perubahan atas letak/lokasi dan/atau peruntukan dan/atau luas (yang besar/signifikan) atas Satuan Rumah Susun karena perubahan, peningkatan atau perbaikan kualitas, penyesuaian dan/atau perubahan atas struktur /konstruksi, arsitektur, mechanical&engineering(M&E), design gambar proyek/layout, penataan/penempatan/ peruntukan atas Rumah Susun dan/atau Satuan Rumah Sususn karena sebab atau alas an apapun (termasuk karena adanya suatu perubahan peraturan hukum atau izin/persetujuan yang berlaku), maka berlaku ketentuan a. Pihak Kedua berhak untuk minta pembatalan Perjanjian ini kepada Pihak Pertama dan karenanya Pihak Pertama wajib mengembalikan kepada Pihak Kedua seluruh pembayaran yang telah dilakukan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama (baik uang muka dan angsuran yang telah disetor) dalam waktu 7 (tujuh) hari sejak pembatalan, tanpa berhak (sepanjang perlu dengan ini merupakan pelepasan hak/wewenang dari Pihak Kedua) mengajukan ganti rugi maupun tuntutan dan/atau gugatan apapun kepada Pihak Pertama, atau b. Pihak Kedua menyetujui perubahan/pemindahan/penggantian atas Satuan Rumah Susun berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak; ketentuan mana wajib dinyatakan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari kerja sejak diberitauan oleh Pihak Pertama. Setelah lewat jangka waktu tersebut, maka Pihak Pertama berhak untuk menentukan dan memutuskan sendiri salah satu ketentuan tersebut yang akan diberlakukan terhadap Pihak Kedua dan Keputusan mana adalah sah dan mengikat terhadap Pihak Kedua atau penerima/pengganti haknya.
2a. Pihak Pertama akan menyerahkan secara fisik dan bertahap selambat-lambatnya dimulai pada Tanggal Penyelesaian Pembanguan , kecuali :….dst
2c. Apabila Pihak Pertama tidak dapat melakukan serah terima fisik dan bertahap mulai Tanggal Penyelesaian Pembangunan, maka :
i.dalam hal Pihak Kedua belum melunasi Harga Pengikatan pada Tanggal Penyelesaian Pembangunan, maka terhitung 6 (enam) bulan sejak tanggal pelunasan Harga Pengikatan, Pihak Pertama akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1% satu Persen) perbulan dari jumlah angsuran Harga Pengikatan (tidak termasuk PPN) yang telah diterima oleh Pihak Pertama dari Pihak Kedua, dengan maksimal denda sebesar 3% (tiga persen) dari jumlah angsuran Harga Pengikatan (tidak termasuk PPN) yang telah diterima oleh Pihak Pertama dari Pihak Kedua.
ii.Dalam hal Pihak Kedua telah melunasi Harga Pengikatan sebelum Tanggal Penyelesaian Pembangunan maka terhitung sejak 6 (enam) bulan setelah Tanggal Penyelesaian Pembangunan Pihak Pertama akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1% (satu persen) per bulan dari jumlah angsuran Harga Pengikatan (tidak termasuk PPN) yang telah diterima oleh Pihak Pertama dari Pihak Kedua, dengan maksimal denda sebesar 3% (tiga persen) dari jumlah angsuran Harga Pengikatan (tidak termasuk PPN) yang telah diterima Pihak Pertama dari Pihak Kedua.Begitu juga dengan Masa Garansi dan Pemeliharaan yaitu Pihak Pertama bertanggung jawab terhadap segala kerusakan akibat kesalahan konstruksi atas Satuan Rumah Susun selama 90 (sembilan puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal serah terima sebagaimana tercantum dalam pasal …… Bertbeda dengan Keputusan Kemenpera tersebut diatas butir d.

Atau jika terjadi Pembatalan yaitu :
1.Perjanjian ini tidak dapat dibatalkan secara sepihak, kecuali pembatalan perjanjian oleh Pihak Pertama karena terjadi kelalaian sebagaimana diatur dalam pasal ……..
Mengenai pembatan Perjanjian oleh Pihak Pertama dengan cara tersebut, kedua belah pihak telah setuju untuk melepaskan (mengesampingkan) ketentuan yang tercantum dalam pasal 1266 dan Pasal 1267 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata.
2.Apabila pembatalan Perjanjian ini diminta oleh Pihak Kedua dan dapat disetujui secara tertulis oleh Pihak Pertama, maka Pihak Pertama akan mengembalikan 50% (lima puluh persen) dari jumlah uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertma setelah dikurangi Booking Fee, PPN, biaya administrasi pembatalan dan kewajiban pembayaran lainnya (apabila ada).

Sedangkan dalam Keputusan Kemenpera Bagian II butir 4 alinea kedua menyebutkan :
Apabila pemesan lalai menandatangani perjanjian pengikatan jual beli dalam jangka waktu tersebut, maka perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman dapat tidak mengembalikan uang pesanan kecuali jika lalai berada di pihak perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman, pemesan dapat memperlihatkan surat penolakan dari Bank bahwa permohonan KPR tidak disetujui atau hal-hal lain yang dapat disetujui bersama antara perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman serta calon pembeli dan uang pesanan akan dikembalikan 100%”.

Dalam PPJB tersebut diakhiri dengan ketentuan-ketentuan lain yaitu kecuali secara tegas telah diatur dalam Perjanjian ini, maka segala sesuatu yang tidak atau belum cukup diatur dalam Perjanjian ini akan diselesaikan secara musyawarah oleh kedua belah pihak dan sepanjang perlu akan dituangkan dalam suatu perjanjian tambahan yang merupakan kesatuan yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.

Selain PPJB, ada biaya fasilitas atau biaya peningkatan mutu yang dibebankan kepada konsumen dengan alasan kenaikan BBM atau kenaikan bahan bangunan yang besarnya bervariasi tergantung lokasi, arah hadap, dan ketinggian lantai. Besarnya mulai dari 5 juta rupiah sampai dengan 40 juta rupiah. Bahkan pengenaan biaya fasilitas ini disampaikan secara lisan saat pembeli sedang memilih unit yang hanya diberi waktu beberapa menit saja, pilih unit atau batal ? silahkan, begitu staf counter pemilihan unit selalu berkata. Bayangkan saja jika biaya fasilitas rata-rata 15 juta dikali 50 unit per lantai dikali 20 lantai di kali jumlah menara. Sebesar itulah potensi penambahan keuntungan pengembang yang tidak diketahui pemerintah/departemen terkait. Akibatnya harga jual tidak sesuai dengan ketentuan pemerintah yang tentu tidak akan terjangkau oleh masyarakat menengah. Atau memang hal ini sudah diketahui oleh pemerintah/departemen namun dibiarkan saja ? Buktinya ada salah satu menara rusunami di Jakarta Selatan yang tidak dijual untuk umum tapi itu sebagai “jatah” departemen terkait.

Sebuah kasus akan ketinggian menara rusunami terjadi di Jakarta Selatan dan Jakarta Timur dimana pengembang sudah menjual unit rusunami lantai 21 sampai dengan lantai 25 sebelum mendapatkan ijin dari departemen/instansi terkait. Dengan yakin pengembang pasti dapat ijin penambahan lantai meskipun dengan segala cara. Namun apa yang terjadi justru sebaliknya, pengembang tidak mendapat ijin penambahan lantai dari otoritas Bandara Halim dengan alasan ketinggian akan menggangu lalu lintas penerbangan militer / sipil. Akibatnya sekitar 1000an pembeli lantai 21 sampai 25 yang jadi korban pengembang. Saling lempar tanggung jawab antara departemen dengan pemda DKI Jakarta perihal ijin ketinggian rusunami.

Apakah anda merasa konsumen rusunami yang dirugikan ? Jika YA, sepatutnya berhati-hatilah dan segera melaporkan ke lembaga terkait seperti LAKPI, APERSSI, YLKI atau BPSK. Namun anda tidak dapat melaporkan secara berkelompok atau perwakilan namun harus sendiri-sendiri. Setidaknya anda sudah menyampaikan pelanggaran hak-hak anda sebagai konsumen rusun meskipun hasil yang dicapai tidak seperti yang diharapkan. Karena Undang – Undang No. 16/1985 tentang Rumah Susun Bab IX Perihal Ketentuan Pidana Pasal 21 dijelaskan bahwa masuk dalam Kategori KEJAHATAN (sengaja) jika melanggar Ps 6, Ps 17 ayat 2 dan Ps 18 ayat 1 dengan sangsi Pidana Penjara 10 Tahun atau Denda Rp. 100 Juta. Sedangkan masuk dalam kategori PELANGGARAN (lalai) jika melanggar Ps 6, Ps 17 ayat 2 dan Ps 18 ayat 1 dengan sangsi Pidana Penjara 1 Tahun atau denda Rp. 1 Juta. Ringan bukan ?

Mungkin sebaiknya program pembangunan rusunami ditunda saja pelaksanaannya karena belum ada petunjuk pelaksana/juklak dan petunjuk teknis/juknis yang lebih mementingkan masyarakat serta masih minimnya peraturan-peratutan yang mengatur persoalan rusunami. Banyak pengembang yang berkedok membangun hunian bersubsidi untuk mendapatkan fasilitas/insentif dari pemerintah namun dalam elaksanaannya untuk proyek proyek non subsidi. Jika proyek ini dilanjutkan, maka tidak menutup kemungkian pemerintah hanya akan menimbun masalah-masalah di masyarakat seperti status tanah, status lahan, status kepemilikan, PPRS boneka, dan lain sebagainya. Jangan hanya mementingkan laju pertumbuhan ekonomi tapi mengorbankan masyarakat, jangan hanya mementingkan pengembang tapi mengesampingkan rakyat.
TD

Tulisan ini juga di muat dalam kompas forum:

http://forum.kompas.com/properti/7935-benarkah-konsumen-rumah-susun-dirugikan-bag-ke-1-a.html

4 Comments »

  1. maaf saya kurang taW masalah rumah susun.

    silahkan berkunjung ke :
    http://bangun-renovasi-rumah.com/

    Comment by jasa bangunan rumah — October 19, 2008 @ 3:39 am | Reply

  2. Terima kasih banyak atas Info yg sangat berharga ini..
    Saya bru saja berencana untuk membeli 1 unit Rusunami.
    Ini bisa jadi bekal yg penting.

    Comment by Sisca — October 21, 2008 @ 8:00 am | Reply

  3. jd kalau pelanggan sudah menandatangani PPJB dengan ketentuan yg melenceng dari Kepmenpera tersebut, seperti yg dijelaskan dalam hal pembatalan.. apakah bisa diperjuangkan tetap batal dan ikut ketentuan Kepmenpera, ataukah Kepmenpera menjadi tidak berlaku seperti macan tidak berkuku? apa yg harus dilakukan? mohon informasinya …terima kasih.

    Comment by SJ — March 22, 2010 @ 5:05 am | Reply

  4. mau tanya untuk apartemen bersubsidi kalo mengenai parkirannya bagaimana ya peraturannya, mengenai Daya Listrik apakah bisa ada perubahan daya, saya sudah membeli di kelapa gading nias saya bayar fasilitas hook 10jt dengan view yang dijelaskan tapi tidak sesuai dengan kenyataan karena yang setahu saya di samping depan saya tidak dibangun tower lagi tapi kenapa sekarang setelah jadi ada tower yang apartemen tidak subsidi. Kecewa…dan mengenai parkiran yang ngejelimet padahal saya hanya bawa motor…apalagi yang mobil ya…

    Comment by na! — May 10, 2010 @ 1:57 pm | Reply


RSS feed for comments on this post. TrackBack URI

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Blog at WordPress.com.

%d bloggers like this: