Jaring Kaliresi Weblog

April 5, 2009

Dibalik Penyegelan Rusunami (Kalibata)

Filed under: Uncategorized — jaringkaliresi @ 8:31 am
Tags:

– Program 1.000 menara rusunami dicanangkan oleh Presiden pertama kali pada April 2007 saat ground breaking rusunami Pulo Gebang. Saat itu pemerintah, terutama wapres Jusuf Kalla meminta pengembang berpartisipasi ikut menyukseskan program 1000 tower itu. Wapres minta pengembang mempercepat sambil mengurus perizinan.

– Pemerintah pusat (Kemenpera) kemudian memberikan iming2 dan janji2: insentif pajak, kemudahan perizinan, subsidi pembiayaan, fasilitas infrastruktur, dan kemudian ditetapkan lah harga Rp144 juta per unit. Janji ini sudha dituangkan dalam Keppres No 22/2006 tentang pembentukan tim percepatan pembangunan rusun.

– Gubernur Sutiyoso, pada 4 oktober 2007 (atau tiga hari sebelum dicopot dan diganti oleh Foke), lalu mengeluarkan Pergub No136/2007 tentang pedoman pembangunan dan perizinan rusun di DKI, sebagai tindak lanjut kepres tadi.

– Inti dari pergub No136 adalah kemudiahan perizinan, dikon tarif IMB hingga 50%, ketinggian lantai bisa mencpai 20 lantai.. dlll.

– Dengan dorongan dan jaminan pak wapres, di tambah aturan Pergub 136/ 2007 itu.. maka ramai-ramai lah pengembang ikut program ini. Apalagi pasarnya yang membutuhkan “apartemen murah” ini sangat banyak. Banyak insentif, boleh dibangun tinggii, dlll. Singkatnya proyek rusunami sangat menggiurkan bagi pengembang.

– Atas dasar itu, Pengembang sekelas Agung Podomoro Group (APG), Bakrieland Development (Bakrie Group), dan Gapuraprima Grup lantas menyatakan ketertarikannya, selain ada perumnas sebagai lokomotif.

– Maka pada awal 2008, rusunami mendadak jadi primadona pengembang. Mulanya mereka test pasar dulu, dan kaget dengan respons konsumen yang luar biasa. Anda tentu bisa merasakannya. Puncak pasar adalah saat pameran pada Mei/Juni 2008 di Balai Kartini. Penjualan rusunami saat itu bak kacang goreng.

APG… sebagai pengembang terdepan, sepertinya tidak mau ketinggalan kereta. Dengan menguasai lahan 12 ha di lokasi yg sangat2 strategis, APG lalu agresif membangun proyek, meskipun tanpa IMB. Menurut saya, APG terlalu agresif dan berani dibanding pengembang lainnya.

Khusus rusunami, semua pengembang memulai bangunan tanpa IMB, karena ada jaminan tadi. Lagian, menurut pengakuan sejumlah pengembang besar, prosedur norma pengrusuan IMB di DKI 8-12 bulan; paling cepat 6 bulan. Kalai ikut aturan normal, bisa ketinggaan kereta.

Sayang, sejak penjualan rusunami bak kacang goreng, sekitar Juni 2008, Tim Penasihat Arsitektur Kota (TPAK) DKI Jakarta mencium ada yg tidak beres dengan proyek ini. TPAK menilai bibit permasalahannya ada di Pergub no 136/2007 yang membolehkan ketinggian lantai maksimal hingga 20. (hitungannya rumit, ketinggian lantai diukur dengan luas bangunan, (koefisien lantai bangunan/KLB dan Koefisien dasar bangunan/KDB) .

Intinya, dengan rusunami yg tinggi itu, akan ada banyak penghuni yang tinggal dalam satu menara. TPAK mempertanyakan faktor keselamatan, kenyamanan penghuni, dll. Pergub 136 tidak mengatur kewajiban pengembang menyediakan fasilitas publik, seperti pengolahan sampah, parkir, dan tek..tek bengek lainnya.

TPAK mengahwatirkan program 1.000 menara dapat menciptkan lingkungan padat baru dan permasalahan baru di DKI.

Walhasil, Fauzi Bowo, yang seorang teknik sipil itu, (berbeda dengan Sutiyoso yg seorang jendral) menerima masukan TPAK, dan akan merevisi Pergub 136/2007 sebagai biang permasalahan. Sejak itu, semua proses perizinan rusunami DIHENTIKAN sampai revisi pergub136/2007.

Saat itu kemenpera dan REI meradang, dan rutin melakukan pertemuan. Pembahasan alot, karena DKI akan memangkas ketinggian maksimal lantai hampir separuhnya. Koefisien lantai banguan (KLB) diturunkan dari 6 menjadi 3,5. kebijakan ini akan mengurangi keuntungan pengembang. Karena hunian yang boleh dibangun jadi berkurang, jumlah unit yang boleh dijual jadi sedikit. Keuntungan mengecil.

Pengembang sih ngakunya rugi.. dan minta kenaikan harga hingga Rp180 juta per unit (Dalam hal ini sy tidak percaya, pengembang, apalagi APG, maunya untung gede. Mereka tidak biasa nyari recehan dengan jualan apartemen subsidi.)

Revisi pergub itu, akhirnya keluar pada 17 maret 2009. yaitu Pergub No22/2009. isinya: – KLB tetap dipangkas, jadi 3,5

– hunian rusunami maksimal digarap di atas lahan 3 ha (kaliresi di atas lahan 12 ha, ini menyalahi aturan pergub baru),

– kepadatan maksimal 3.500 jiwa-4.000 jiwa per ha

– pengembang wajib menyediakan lahan parkir untuk ukuran 1 mobil dan lima motor setiap 10 KK/unit satuan rusun.

– Ruang terbuka 2 m2 per 10 jiwa,

– Fasilitas publik lain.

(saya pernah posting berita soal pengembang mengevealuasi proyek rusunami)

Jika mengacu pergub yang baru ini, jelas Proyek Kaliresi banyak menyalahi aturan ini (makanya disegel pertama kali???). Dalam salah satu pasal bagian terakhir pergub baru itu disebutkan, pengembang yg sudah terlanjur membangun dan memperoses boleh megikuti acuan aturan lama. tetapi pengakuan sejumlah pengembang, petugas DKI tetap memberlakukan aturan baru, untuk semua poyek rusunami di DKI.

Pengembang lain juga, beberapa belum punya IMB, tetapi proyeknya tidak se-ekstrem Kaliresi. Mereka bisa dengan mudah segera menyesuaikan aturan baru.

Hipotesis yg muncul adalah;

penyegelan karena adanya pergub baru No 22/2009, meskipun alasan ini tidak disebutkan dalam papan penyegelan. Karena dengan aturan SK gubernur saja memang sudah menyalahi aturan. Bangunan tidka boleh dibangun sebelum ada IMB.
kalau pemrov DKI konsisten (bukan motif uang), penyegelan ini menguntungkan konsumen. Sebab untuk mendapatkan IMB, pengembang harus merubah dan menyesuaikan dengan aturan baru, desain dan semua tata ruang kaliresi dirubah, demi kenyamanan penghuni. Faslitas publik disediakan dll.
Kalau desain tetap, dan proyek dilanjutkan, berarti: uang main disitu.

Harga rusunami bersubsidi ditetapkan Rp144 juta per unit. Pengembang baru akan memperoleh semua insentif, termasuk subsidi untuk konsumen.

Berdasarkan aturan menpera, hanya konsumen yang berpenghasilan Rp2,5 juta-Rp4 juta per bulan yang boleh membeli hunian rusunami bersubsidi. Dalam hal ini… silahkan mengkoreksi diri sendiri.. siapa saja yang telah mengambil hak orang lain, apalagi beli lebih dari 1 unit.

Dengan penghasilan yang disebutkan tadi… hampir dipastikan pembelian dengan cara KPA/KPR.. warga dengan penghasilan td tidak akan sanggup beli dengan cash bertahap…

Masalah ini juga bisa menjadi alasan penyegelan. Pemprov DKI/pemerintah/ pengembang lain menilai, proyek rusunami yg dikembangkan di Kalibata sudah melenceng dari tujuan semula. Meskipun belum ada ketentuan komposisi hunian antara bersubsidi seharga Rp144 juta dan di atas itu, tetapi ini bisa jadi salah satu alasan yg memperkuat penyegelan. Saya kira sudah banyak konsumen yg ditagih ulang untuk membayar dana2 tambahan kan???

memang susah bangun program 1.000 menara rusunami yg sesuai tujuan semula, apalagi diserahkan kepada pengembang yg masih kemaruk untung. Proyek ini minim untung, makanya lihat yg dijual perumnas.. lama lakunya karena sesuai prosedur. Hampir semua bersubsidi…

Yang paling fatal, memang pengembang tidak terbuka dan transparan kepada konsumen. Itu fakta. Statuss tanah kalibata yg bekas pabrik dan dekat taman makam pahlawan perlu dipertanyakan. Dengan kasus ini, kekuatan konsumen lebih tinggi, daya tawar akan lebih bagus kalau bersatu dan mempertanyakan status tanah. Itu lebih penting, dari soal izin yg bisa diurus dalma 1 atau dua bulan.

Berdasarkan info dr temen yg lama bermain di properti: pemimpin kelompok usaha ini adalah jaringannya Sutiyoso karena sama satu kampung halaman dr Semarang. Jd dulu bangun proyek lebih berani dan izin lebih gampang. Begitu ganti gubernur.. kewalahan…, (yg ini wallahu, hanya tuhan yg tahu). Tetepai kalau dilihat dari revisi pergub itu.. bisa jadi..
Dalam kasus ini ada ketidakompakan antara pemerintah pusat (Wapres dan kemenpera) dengan Pemprov DKI. Di satu sisi mempercepat, yg satu justru menghambat. Atau justru pemprov DKI yg merasa kewenangannya diambil alih oleh pemerintah pusat, yg selalu gembar-gempor program 1000 menara.

Sekian dulu… masih banyak yg terlewat… bisa ditanyakan lebih lanjut…

Mohon maaf kalau ada yg tidka berkenan.. Sy tidak ada dipihak siapa2.. tetapi kalau harus berpihak.. sya pilih posisi yg paling lemah yaitu konsumen.. (Asdan)

KR Disegel

3 Comments »

  1. sekedar info per tanggal 14 Mei 2009 segel proyek rusunami kalibata telah dicabut dan pembangunan pun dilanjutkan kembali, dan tanggal 17 Mei 2009 Manajemen PT.Pradani telah merilis advertorial di kompas berkaitan dengan pencabutan segel terakhir tanggal 18 Mei 2009 proyek rusunami kalibata ditinjau oleh Wapres H. Jusuf Kalla dan rombongan termasuk ketua REI

    Comment by Deden — May 19, 2009 @ 6:43 am | Reply

  2. ada gula ada semut, bisnis properti memang yahuddddd!😀

    Comment by heru — September 19, 2009 @ 11:00 pm | Reply

  3. Kalibata rusunami disegel , Direktur Pemasaran Agung Podomoro Group Indra W.Antono bohongi konsumen.
    Saya menunda pembayaran waktu proyek macet .
    Ybs mengatakan memberikan toleransi dan kelonggaran bagi konsumen dalam pembayaran cicilan dan angsuran selama tahap pengurusan Izin dan penghentian proyek .
    Ternyata saya saat ini dikenakan denda .
    Saya sudah complaint beberapa kali ke pihat PT.Pradani Sukses Abadi , tapi tetep dikenakan denda .
    Saya mengenggap ini adalah pemerasan dari pihak developer dan tindakan tidak terpuji yangsangat tidak fair .
    Apalagi Pernyataan dari Direktur Pemasaran Indra W.Antono diberitakan melalui internet di Bisnis Indonesia online.

    Begitulah sikap Developer besar , yang berbohong kepada pembelinya.

    Comment by bobby suryonugroho — May 25, 2010 @ 10:00 am | Reply


RSS feed for comments on this post. TrackBack URI

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Create a free website or blog at WordPress.com.

%d bloggers like this: